郡山市で土地を売る流れ ― 査定から引き渡しまで、売主がやること
執筆：セントラル不動産 編集部
土地を売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない。そんな方に向けて、相場の確認から引き渡し、翌年の確定申告までを7つの段階で案内します。郡山市で売る前に見ておきたい区域・農地・境界のポイントもまとめました。
土地を売りたい。でも、何から手をつければいいのか分からない。初めての売却なら、そう感じるのは自然なことです。
土地の売却は、大きく分けると次の7つの段階で進みます。先に全体を見ておくと、いま自分がどのあたりにいて、次に何が来るのかが分かりやすくなります。
- 相場を知る
- 査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 販売活動
- 売買契約
- 決済・引き渡し
- 売った翌年の確定申告
このうち、売主が一番手を動かすのは、最初の「査定」のあたりです。書類をそろえたり、土地の状態を確かめたりと、準備の多くがここに集まります。
かかる期間は、土地の条件や価格の決め方によってかなり変わります。郡山市の場合、市街化調整区域の土地や農地、境界がはっきりしない土地は、通常より時間がかかることもあります。
では、段階ごとに順番に見ていきましょう。
段階ごとに、売主がやること
1. まず、相場をつかんでおく
自分の土地がおおよそいくらなのか。これを先に知っておくと、査定の結果や不動産会社の説明を、自分なりに判断しやすくなります。
公的な地価（地価公示・地価調査）や実際の取引価格の調べ方は、「郡山市の土地相場の調べ方」で紹介しています。
2. 査定を依頼する
次は、不動産会社に「いくらで売れそうか」を出してもらう段階です。査定には、資料だけで出す机上査定と、現地を見て出す訪問査定があります。
土地の価格は、道路との接し方、形、高低差、境界の状態で大きく変わります。売却を具体的に考えているなら、現地を見てもらう訪問査定のほうが、実際に近い価格を確かめられます。
このとき、手元にあれば用意しておきたい資料は次のとおりです。
- 登記事項証明書（法務局で取得できます）
- 公図、地積測量図（法務局）
- 固定資産税の納税通知書（郡山市から毎年届くもの）
- 境界確認書、確定測量図（過去に測量している場合）
- 土地を購入したときの売買契約書や領収書（売却時の税金の計算に使います）
すべてそろっていなくても、査定は始められます。足りないものは、査定の中で一緒に確認していけば大丈夫です。
3. 媒介契約を結ぶ
売却を任せる不動産会社が決まったら、媒介契約（売却の仲介を依頼する契約）を結びます。契約には3つの種類があり、宅地建物取引業法でそれぞれのルールが決められています。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼できます。自分で見つけた買主と直接契約することもできます。
- 専任媒介契約：依頼できるのは1社だけです。自分で見つけた買主とは直接契約できます。不動産会社は、契約から7営業日以内に不動産流通機構（レインズ）に物件を登録し、2週間に1回以上、販売状況を報告します。
- 専属専任媒介契約：依頼できるのは1社だけで、自分で見つけた買主とも不動産会社を通して契約します。不動産会社は5営業日以内にレインズに登録し、1週間に1回以上報告します。
なお、専任・専属専任の契約期間は最長3か月です。
どれが正解、というものはありません。土地の条件や、売主として販売の様子をどのくらい細かく知っておきたいかによって、合う契約は変わってきます。
4. 販売活動
ここからは、不動産会社が広告や紹介で買主を探していきます。
売主として見ておきたいのは、問い合わせの数や反応です。報告を受けながら、反応が少ないようなら価格や条件を見直す、という判断をこの段階で行います。
5. 売買契約
買主が決まったら、いよいよ売買契約です。契約の前には、不動産会社が買主に重要事項を説明します。
売主として、契約書でしっかり確かめておきたいのは次の点です。
- 売買価格と、手付金の額
- 境界をどのように示すか（測量の費用をどちらが負担するか）
- 地中の埋設物など、契約の内容と違う問題が見つかったときの責任（契約不適合責任）の範囲
- 引き渡しの時期と、建物や塀などを残すのか撤去するのか
なお、売買契約書には印紙税がかかります。
6. 決済・引き渡し
決済の日には、買主から残りの代金を受け取り、それと同時に、土地の名義を買主に移す登記を行います。住宅ローンなどの抵当権が付いている場合は、受け取った代金で返済して、抵当権を抹消します。
最後に、境界標の位置を買主と一緒に確かめ、書類などを引き渡せば完了です。
7. 売った翌年の確定申告
売却が終わっても、もう一つ手続きが残っています。
土地を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。利益が出なかった場合でも、特例を使うときは申告が必要になることがあります。
利益の考え方は、次のようになります。
- 譲渡所得＝売った金額−取得費（土地を買ったときの代金や費用）−譲渡費用（仲介手数料など、売るためにかかった費用）
- 使える特別控除がある場合は、そこからさらに差し引きます
- 買ったときの費用が分からない場合は、売った金額の5％を取得費とする方法があります
- 売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わります
相続した土地の場合は、亡くなった方が買ったときの費用や時期を、そのまま引き継いで計算します。特別控除が使えるかどうかや実際の税額は、税務署や税理士に確かめておくと確実です。
郡山市で売る前に、見ておきたいこと
ここまでの流れは、どこの土地でも基本的には同じです。ただ、郡山市の土地を売るときには、先に確かめておくと後で慌てずに済むポイントがいくつかあります。
市街化区域か、市街化調整区域か
郡山市には、建物を建てることを前提にした「市街化区域」のほかに、原則として市街化を抑える「市街化調整区域」や、「都市計画区域の定めのない区域」があります。
なかでも気をつけたいのが市街化調整区域です。ここでは、新しく家を建てられる人や建物の種類が限られます。買主が建物を建てられるかどうかで、売れる見込みも価格も大きく変わるため、販売を始める前に、郡山市の担当窓口で建築できるかどうかを確かめておくと安心です。
地目が田・畑（農地）になっていないか
登記上の地目が田や畑になっている土地は、売るときに農地法の手続きが必要です。ここで分けて考えたいのが、「農地のまま売るのか」「宅地などに変えて使う人に売るのか」という点です。
農地のまま、農業を続ける人に売る場合は、原則として農地法3条の許可（農業委員会の許可）が必要です。また、農地として利用する買主の側も、農地法3条の許可の要件を満たしている必要があります。
一方、家を建てるなど、農地以外に使う目的で売る場合は、農地転用（農地を宅地などに変えること）のための農地法5条の手続きになります。市街化区域の中の農地なら、あらかじめ農業委員会に届け出る仕組みです。それ以外の区域では、原則として許可が必要になり、許可が下りるまで売買を完了できないため、契約から引き渡しまでの期間が長くなりやすくなります。
どの手続きになるかは、土地の場所や売る相手によって変わります。まずは郡山市の農業委員会に確認してみてください。
境界がはっきりしているか
土地の売買では、売主が買主に境界を示すのが一般的です。
もし境界標が見当たらない、隣の土地との境界確認書がない、という場合は、隣地の所有者に立ち会ってもらって確定測量を行うことがあります。これには数か月かかることもあります。早めに確認しておけば、売り出してからの遅れを防げます。
浸水などのリスク
令和元年東日本台風（台風第19号）では、郡山市でも阿武隈川流域などで大きな浸水被害がありました。
また、2020年8月からは、売買の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の位置を買主に説明することが義務になっています。郡山市のハザードマップで、土地がどこに当たるのかを一度見ておくとよいでしょう。
道路に接しているか
都市計画区域の中など、建築基準法の接道義務が適用される区域では、家を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。この条件を満たさないと、建て替えが難しくなることもあります。
接道の状況は価格に大きく響きます。その土地が接道義務の対象になる区域かどうかも含めて、査定のときに一緒に確認しておきたい点です。
費用と税金の目安
売却にかかる主な費用は、次のとおりです。
- 仲介手数料：法律で上限が決まっています。売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。売買価格が800万円以下の土地・建物では、事前に合意すれば、調査などの費用を含めて33万円（税込）を上限とする特例があります（2024年7月から）。
- 測量費：確定測量が必要な場合
- 解体費：建物を取り壊して引き渡す場合
- 登記費用：抵当権の抹消、住所変更の登記など
- 印紙税：売買契約書に貼付
- 譲渡所得税・住民税：利益が出た場合
いくらかかるかは土地の条件によって大きく変わるので、査定の段階で見積もりを出してもらうと安心です。
先に済ませておくと、売却がスムーズに進むこと
最後に、売り出す前に片付けておきたいことをまとめておきます。
相続した土地なら、査定や相談は相続登記の前からでも始められます。ただ、買主へ名義を移す登記（所有権移転登記）までには、相続登記を済ませておく必要があります。進め方は「相続した郡山市の実家、売るか残すか」で説明しています。
共有名義の土地を、土地全体として売る場合は、共有者全員の合意が必要です。また、住宅ローンなどの担保になっている土地は、売却代金で返しきれるかどうかを先に確かめておきましょう。
税金・登記・農地の手続きについては、税務署や税理士、司法書士、郡山市の農業委員会などに確認するのが確実です。
この記事の内容は、2026年10月時点の制度にもとづいています。
流れが見えたら、まずは相場の確認から
全体の流れが見えたら、最初の一歩は「相場を知る」ことです。
売るかどうかを決める前でも、価格の目安が分かっていると、その後の判断がずっとしやすくなります。おおよその価格を知りたい方は、自動査定で参考価格を確かめてみてください（公的な地価をもとにした目安です）。区域や農地、境界など、土地の条件まで含めて考えたい場合は、個別のご相談もご利用いただけます。
よくあるご質問
- Q. 郡山市で土地を売るには、どれくらいの期間がかかりますか？
- A. 土地の条件と価格の決め方によって、かなり変わります。市街化調整区域の土地や、許可が必要な農地、境界の確定が必要な土地は、通常より時間がかかることがあります。
- Q. 土地を売るとき、測量は必ず必要ですか？
- A. 必ずではありません。ただ、売主が買主に境界を示すのが一般的なので、境界確認書や確定測量図がない場合は、買主から確定測量を求められることがあります。必要かどうかは、査定のときに一緒に確認するのがおすすめです。
- Q. 査定を依頼したら、必ず売らないといけませんか？
- A. いいえ。査定の結果を見てから、売るかどうかを決めて大丈夫です。
- Q. 古い家が建ったままでも、土地として売れますか？
- A. 売れます。建物を残したまま売る方法と、取り壊してから売る方法があり、費用や買主の見つけやすさが変わってきます。どちらがよいかは、土地と建物の状態を見て判断します。
